Закон о выселении из жилья. Главные причины, по которым жильца могут выселить из квартиры. За что могут выселить прямо на улицу

Наверное, нет в наше время более страшного кошмара для среднестатистического горожанина, чем остаться без квартиры. Оказаться в буквальном смысле на улице, без собственного угла и без перспектив на какие-либо улучшения жилищных условий — ситуация действительно экстремальная, однако, к сожалению не такая уж и редкая.

Lisa J Andrews. Homeless in Paris. 2010

В Жилищном Кодексе Российской Федерации прописаны несколько вариантов развития событий, в результате которых возможно выселение из квартиры одного из проживающих на данной площади членов семьи или даже всей семьи целиком.

Что же такого нужно совершить, чтобы оказаться без жилья? Иногда от гражданина и вовсе не требуется осуществления каких-то действий — неудачное стечение обстоятельств приводит к тому, что место жительства приходится менять в срочном порядке, под влиянием внешних обстоятельств. И все же чаще всего именно те или иные поступки жильца, его собственное легкомыслие или незнание законов, приводят к тому, что выселение из квартиры становится печальной реальностью.

Итак, первая причина выселения из квартиры — развод

Безусловно, всем прошедшим через развод довелось пережить массу неприятных минут. И хорошо, если неверный супруг или переставшая быть горячо любимой супруга просто гордо собрали вещи, хлопнули дверью и навсегда покинули бывшую совместную жилую площадь. А ведь такой достаточно мирный вариант встречается редко и зачастую выселять ставшую немилой вторую половину приходится через суд.

Титов Евгений. Развод

Легче всего выселить бывшего мужа или жену в том случае, если квартира была приватизирована еще до вступления в брак, получена по наследству или договору дарения. В таком случае суд точно встанет на сторону законного владельца и вынесет решение о выселении бывших членов семьи.

Кстати, если в квартире до развода были прописаны родители или другие родственники бывшей половины, они также становятся бывшими членами семьи и подлежат выселению вслед за опостылевшим супругом или супругой.

Однако есть несколько нюансов, которые могут препятствовать такой радужной картине достаточно простого выселения. В том случае, если у бывшей жены или мужа нет никакого другого жилья, а материальное положение в настоящий момент не позволяет снять квартиру, суд может принять решение о разрешение на проживание в данной квартире еще на какое-то время, чаще всего на 1 год.

Принимая такое решение, суд учитывает многие факторы, в том числе:

• сколько лет супруги прожили вместе до развода вообще и конкретно на данной жилой площади;
• материальное положение и мужа и жены;
• состояние здоровья и возраст выселяемого бывшего члена семьи, и другие моменты.

Фактически каждое отдельное дело требует индивидуального подхода, в судебной практике были случаи, когда бывшей супруге было разрешено проживать в квартире мужа еще 3 года.

Также суд может обязать владельца жилья помочь бывшей второй половине, которая получила право на временное проживание, обзавестись новым местом жительства. Правда, чаще всего такое решение принимается лишь в пользу тех членов семьи, в отношении которых имеются алиментные обязательства. Суд в обязательном порядке учитывает финансовые возможности владельца квартиры, если его материальное положение не позволяет даже вовремя выплачивать положенные по закону алименты, то обязывать его купить или снять бывшей супруге квартиру судья не станет.

А вот выселить бывшую вторую половину из неприватизированной квартиры намного сложнее. В таком случае оба супруга имеют равное право на пользование жилой площадью, конечно в том случае, если оба несут равную ответственность за оплату коммунальных услуг, на самом деле проживают в данной квартире и поддерживают жилье в надлежащем порядке.

Таким образом, выселить бывшего мужа или жену из неприватизированной квартиры можно только в том случае, если удастся доказать, что человек не принимает никакого участия в оплате коммунальных услуг, выехал на другое место жительства или приобрел новое жилье. В таком случае можно обратиться в суд, который рассмотрит все нюансы дела, в частности выяснит, был ли переезд бывшего супруга или супруги добровольным и не мешают ли ему остальные домочадцы пользоваться совместным жильем. Суд может признать человека утратившим право на пользование квартирой только в случае, если будут веские доказательства того, что бывший член семьи не принимает никакого участия в поддержании жилой площади в порядке, не платит по счетам коммунальных организаций и уже давно проживает на другой жилой площади с новой семьей.

Важнейший нюанс — дети не становятся «бывшими» даже в случае развода родителей, так что выселить их собственник не сможет.

Вторая причина выселения — смена владельца

Приобретать квартиру с прописанными в ней жителями не желает практически ни один потенциальный покупатель. Безусловно, проблем с такими нежелательными жильцами, не желающими покидать квартиру, сменившую законного владельца, очень много. Однако возможность выселить таких «доставшихся в наследство» вместе с купленной квартирой жителей все же предусмотрена в части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной статье, переход права собственности к новому владельцу становится причиной прекращения прав пользования жилой площадью членами семьи предыдущего собственника. Так что после регистрации сделки приобретения или продажи квартиры в Едином государственном реестре сделок с объектами недвижимости и прав на них существует возможность обратиться в суд с требованием выселить оставшихся от прежнего владельца жильцов.

Третья причина выселения — требование владельца съемного жилья

Понятно, что проживание на съемной квартире не может сравниться с намного более устойчивым положением собственников жилья. И столкнуться с требованиями хозяина покинуть жилье может каждый обитатель съемной квартиры. Причинами для такого незапланированного переезда могут стать несвоевременная уплата за жилье, ненадлежащее поддержание порядка на жилой площади, а также изменившиеся обстоятельства у владельца.

Гражданский кодекс России: Смена владельца не может стать поводом для расторжения договора найма.

Интересно, что в том случае, если договор аренды был зарегистрирован официально, хозяин не имеет права требовать выселения арендатора квартиры в связи с ее продажей другому собственнику. Как сказано в статье 675 Гражданского кодекса России, смена владельца не может стать поводом для расторжения договора найма. Таким образом, продать квартиру владелец, конечно же, может, но вместе с арендатором, который просто будет вносить плату новому хозяину и спокойно может пользоваться квартирой до окончания действия договора.

Четвертая причина выселения — долги по коммунальным платежам

Стоит сразу уточнить, что выселить за неплатежи по счетам коммунальных организаций могут только обитателей жилья, снятого по договору социального найма. Однако даже в этом случае неплатежи за свет, воду, тепло и квартиру могут стать причиной не выселения как такового, а переселения в другое, чаще всего меньшее по площади жилье.

Jules Bastien-Lepage. The Beggar. 1880

Согласно Жилищному кодексу России, в частности его 90 статьи, если наниматель квартиры и члены его семьи не платят по счетам в течение 6 месяцев, то им грозит выселение на другую жилую площадь, которая будет насчитывать по 6 квадратных метров на каждого переселяемого жильца.

Владельца приватизированной квартиры выселить за неуплату коммунальных платежей согласно законодательству нельзя, если это его единственное жилье. Даже если собственник не платит за квартиру 10 лет, ему грозит «всего лишь» отключение воды и света, арест имущества, в частности автомобиля, телевизора и других вещей, которые могут быть проданы в счет погашения задолженности за коммунальные услуги. Если же у владельца приватизированной квартиры есть другое недвижимое имущество, например земельный участок или дача, то оно наряду с другим имуществом также может быть описано приставами, или же хозяин квартиры будет выселен на данную, принадлежащую ему дополнительную жилую площадь.

Пятая причина выселения — неуплата по ипотечному кредиту

Выселение из квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, грозит злостным неплательщикам. Безусловно, банковские учреждения обычно не торопятся с выселением, и после первой же просрочки платежа заемщик вряд ли окажется на улице. Тем более что сам банк квартира интересует мало, его основной доход — проценты по кредиту, так что банковские учреждения заинтересованы в стабильном и регулярном поступлении всех положенных по условиям ипотеки платежей.

Однако если просрочка по платежам растет, а получатель кредита не пытается исправить ситуацию, банк может принять решение о выселении из залогового недвижимого имущества. Следует помнить, что банковское учреждение обязано предупредить заемщика за месяц до предполагаемого выселения. Таким образом, у плательщика по ипотеке будет 30 дней для того, чтобы предпринять какие-либо действия и погасить задолженность.

Даже после того, как взыскание на объект недвижимости наложено, но до проведения публичных торгов должник все еще может погасить задолженность и избежать выселения. Кроме того, стоит помнить, что и после продажи квартиры на торгах, у бывших обитателей есть целый месяц на сборы и поиски нового места жительства.

Согласно законодательству, если объектом покупки по ипотечному кредиту была именно та квартира, из которой выселяется должник, то ему положено временное жилье из специально созданного для этих целей Резервного фонда.

Шестая причина выселения — «плохое поведение»

Поводом для выселения буквально «в никуда» — на улицу, может стать антиобщественное поведение жильцов. Кстати, за хулиганское поведение и нарушение правил проживания в многоквартирных домах может быть выселен как съемщик жилой площади по договору социального найма, так и владелец квартиры.

Ян Стен. Пьяницы. 1660

Процесс выселения за «плохое поведение» достаточно долог и требует от граждан, желающих избавиться от нежеланного, портящего жизнь соседа или члена семьи, серьезных усилий. Первоначально необходимо доказать, что жилец действительно нарушает покой остальных жителей дома. Например, в обязательном порядке стоит вызвать милицию, которая составит протокол и задокументирует факт хулиганских действий. Такие протоколы в дальнейшем станут доказательством в суде в ходе принятия решения о выселении.

Так, выселению подлежат квартиросъемщики, владельцы и члены их семей, которые:

• используют квартиру не по назначению, то есть не с целью проживания, а например, в качестве торговой точки;
• бесхозяйственно относятся к жилью, допускают его разрушение;
• систематически нарушают интересы и права соседей;
• регулярно устраивают пьяные дебоши, позволяют себе хулиганские выходки.

В первый раз обитателю квартиры, на которого поступила жалоба соседей или членов семьи будет вынесено предупреждение (чаще всего не одно), и только после того, как жилец не внял требованиям и продолжает вести себя антисоциально, дело будет передано в суд, который может принять решение о выселении.

Кстати, выселить владельца жилья без компенсации нельзя — его жилье будет продано, из вырученной сумы будет вычтена часть, необходимая для приведения жилья в порядок, судебные издержки, а остальные средства будут выданы бывшему собственнику на его личные нужды. Вполне возможно, что оставшейся суммы хватит на покупку новой квартиры.

В настоящее время подобные дела о выселении редкость, однако такая возможность предусмотрена в законе.

К категории выселения за «плохое поведение» можно также отнести выселение граждан, которые решением суда были лишены родительских прав. В том случае, если квартира остается в пользовании ребенка, совместное проживание вместе с неадекватными родителями может быть признано нежелательным и вредным для развития детей, так что такие горе мама и папа могут лишиться жилой площади.

Существует несколько категорий граждан, которые обладают «иммунитетом» и не могут быть выселены:

• бывшие супруги, которые хотя и не принимали участие в приватизации, добровольно отказавшись от своей доли, но имеют полное право на пользование жилой площадью. В таком случае член семьи как бы меняет свое право на часть приватизированной квартиры на право пользоваться квартирой;
• граждане, которые пользуются жильем на основании завещательного отказа. Например, владелец недвижимости в завещании указал, что квартира переходит к одному из членов его семьи, однако другой родственник может пользоваться жилой площадью на срок, предусмотренный условиями завещательного отказа. И все же такие наследники могут лишиться жилья, если будут нарушать права других обитателей квартиры и соседей, то есть по причинам из категории «плохое поведение»;
• граждане, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому право собственности жильем переходит к другим владельцем только после их смерти.

Как видим, поводов для выселения достаточно много, однако от большинства из них может защитить обычное соблюдение правил проживания в многоквартирном доме, своевременное внесение платы по коммунальным счетам и элементарное знание своих прав.

Анна Седых, рмнт.ру

Можно ли выселить из квартиры из-за неуплаты коммунальных платежей, лишения родительских прав, расторжения брака? Каков порядок выселения? Ответы - в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Давайте разберемся в нюансах выселения : его видах и основаниях. Также поговорим об особенностях добровольной и принудительной выписки из жилого помещения, обозначим порядок действий собственника и последовательность действий судебного пристава во втором случае.

Особое внимание обратим на содержание .

Что говорит закон?

Регулирует проблему законного пользования жилплощадью Жилищный Кодекс РФ , называя основания для выписки жильцов из квартиры (в том числе служебной, не приватизированной, ).

В статье 90 Жилищного Кодекса говорится, что в случае полугодовой неуплаты «коммуналки» за муниципальное жилье возможно выселение его жильцов, но с предоставлением им другой жилплощади по найму.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В статье 85 Жилищного Кодекса есть перечень прочих условий для выписки: использование жилплощади не по назначению (магазин, склад и др.); проживание в доме, подлежащем сносу; передача прав на жилье религиозным сектам; незаконная перепланировка с изменением площади.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1. Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

За неуплату коммунальных платежей закон не дает права выписывать из приватизированной недвижимости, за это налагается штраф, а для выселения нужны другие основания (): дом подлежит сносу из-за нужд государства (в данном случае предполагается выкуп квартиры у собственника государством).

Статья 91 ЖК РФ регламентирует выписку из коммунальной квартиры: за нарушение интересов соседей и бесхозяйственное обращение с квартирой сначала наймодателем делается предупреждение жильцу с указанием срока его исправления. Следующая инстанция, если поведение жильца в лучшую сторону не меняется, — суд, который может назначить крайнюю меру - выселение без предоставления другого жилья.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Каковы основания?

Если человек, подписавший договор найма, или кто-то из его семьи несанкционированно пользуются квартирой не как жилым помещением, права соседей нарушаются ими, за жилплощадью нет должного ухода, и все эти нарушения не устраняются после сделанного наймодателем предупреждения, жильцы могут быть выписаны после решения суда, жилье взамен им предоставлено не будет .

Что говорит закон о выселении из квартиры человека, лишенного прав родителя ? Такой гражданин, при условии судебного запрещения жить вместе с детьми, обязан быть выселен из квартиры, где живут дети. О том, как происходит выселение несовершеннолетних и возможно ли оно, читайте .

Наниматель, живущий с семьей, полгода не делающий платежей , выселяется после судебного процесса. Семье предлагают другое жилье, по размерам соответствующее жилплощади в общежитии.

После выселения предлагают (по договору найма) другое жилье в следующих случаях:

1. Дом должен быть снесен.
2. Планируется перевод квартиры в помещение с другим функциональным назначением.
3. Квартира получает статус нежилого помещения.
4. Жилплощадь не является пригодной для безопасного проживания в ней жильцов.
5. При капремонте или работах по реконструкции дома нет возможности сохранить прежнюю площадь. Норма предоставления количества квадратных метров на одного человека не будет соблюдаться.
6. Квартира по закону должна быть передана религиозной организации.

Виды выселения

По последствиям:

1. С предоставлением жильцам благоустроенного жилья взамен.
2. С предоставлением новой неблагоустроенной жилплощади.

По инстанции, выдающей разрешение:

1. По судебному постановлению.
2. Административное выселение (постановление прокурора). Его причины: может произойти обвал дома; жильцы заняли жилплощадь. Можно обжаловать в суде.

Кто может выселить из квартиры? Собственник жилплощади, муниципалитет и организация, являющаяся наймодателем.

Добровольное

Нельзя в принудительном порядке выписать лиц, которые получают алименты; лиц, имеющих такие же права на пользование квартирой, как и те, кто желает их выселить.

Добровольно выселяющемуся человеку следует написать заявление в паспортный стол ( и ).

Через 3 дня, как только заявление рассмотрят, его выпишут. В паспорте сделают отметку о снятии с регистрации.

Принудительное

Выселить человека без его добровольного согласия можно через суд или после поставления прокурора .

Как происходит выселение? Для начала истец пишет заявление, к которому прикладывает доказательства того, что он является собственником, оплачивает государственную пошлину.

Суд выносит решение, руководствуясь которым паспортный стол производит выписку.

Часто рассмотрение дел о выселении квартиросъемщиков в принудительном порядке затягивается на несколько месяцев. Собственник получает положительное решение суда только если доказывает, что нарушение фактически было сделано.

Но в случае неимения у квартиранта своего жилья и подтверждения им статуса малообеспеченного гражданина , договор, скорее всего, продлят на год, несмотря на нарушения.

Если квартирант был прописан , положительное для собственника решение суда необходимо отнести в паспортный стол, чтобы гражданина сняли с регистрации. Далее, если квартирант не желает выполнять судебное решение, действуют судебные приставы.

8 оснований выселения из квартиры

Как законно выселить квартирантов из собственной квартиры (порядок действий)

Чтобы принудительно (если добровольный вариант невозможен) выселить квартиранта, собственнику жилья следует подать заявление в суд . Предварительно квартирант в собственником о предстоящем судебном обращении.

Квартирант предупрежден, но добровольно выехать не согласен - составляем иск в суд. К заявлению необходимо приложить договор найма (копию), документ о праве собственности (копию).

В суде также потребуют документы, которые подтверждают личность собственника.

Общий порядок действий судебного пристава

Изучение судебного решения и исполнительного листа , вынесение постановления об исполнительном производстве — все это задачи судебного пристава. Письменные уведомления собственника и нанимателей его жилплощади о том, что возбуждено исполнительное производство.

Обеспечение явки нанимателей с целью решить вопрос без принудительного выселения.

Если наниматели отказываются выполнить требование суда и добровольно освободить жилплощадь, выносится постановление взыскать исполнительский сбор. Пристав должен лично вручить жильцам уведомление о времени, в течение которого им необходимо освободить помещение.

Срок вышел, а наниматели помещения не покинули - задача пристава принудительно выселить жильцов . Во время процесса должны присутствовать 2 человека (понятые), не заинтересованные в том, как закончится процедура.

Пристав должен составить акт с подписями всех участников процесса и опись всех вещей выселяемых жильцов с указанием, где они хранятся. Если не предлагается жилья взамен, вещи хранятся в специальных помещениях. Имущество не удерживается.

По окончании всех действий должно быть вынесено постановление о том, что исполнительное производство закончено.

Резюме

Основания для выселения из квартиры собственника прописаны в Жилищном Кодексе РФ , оно может быть добровольным или принудительным.

Все действия судебного пристава, связанные с принудительным выселением жильцов (процесс выселения), должны быть задокументированы.

Принудительное выселение законно по решению суда или прокурорскому постановлению. Жильцам должна быть предложена другая жилплощадь, однако ее предоставление зависит от причин выписки из предыдущей.

Неуплата коммунальных платежей в течение длительного периода может стать причиной принудительного выселения.

Постановление прокурора может быть обжаловано в суде.

Если есть письменный договор, основания должны быть серьезными, чтобы выселить квартиросъемщика: как показывает судебная практика, расторгнуть договор найма без веских на то причин невозможно .

Исковое заявление должно быть составлено в соответствии с ГПК РФ (131, 132 статьи) , в противном случае оно не будет рассмотрено.

Казалось бы, выселение из квартиры человека, не имеющего в ней регистрации, самое простое дело. Однако это далеко не всегда так. Могут иметь место различные факторы и нюансы, которые сильно осложняют процесс. Кто и каким образом может оказаться проживающим в квартире без прописки? Причин и вариантов масса: бывшие супруги и их родственники, квартиранты, отказывающиеся съезжать после окончания срока договора и т.п.

Так можно ли выселить человека, не прописанного в квартире, без его согласия? Это зависит от многих обстоятельств. Ведь сама по себе регистрация или отсутствие таковой не имеет основополагающего значения.

Главное – имеет ли не прописанный гражданин права на недвижимость (либо проживание в ней), и к какому виду собственности она относится. Поэтому каждая ситуация выселения индивидуальна и имеет свои особенности.

Разделы статьи:

Предварительные действия

Чаще всего люди, находящиеся в квартире без законных на то прав, предпочитают мирно договориться и съехать по требованию владельца. Единственное, что может иметь место – просьба об отсрочке для подыскания другого жилья.

В этом случае желательно, чтобы такая расписка была составлена в письменной форме, а в ней указаны точные сроки, когда нежелательный жилец освободит помещение. Это удобно как хозяину, так и гостю. У первого на руках останется документ с подписью, а второй будет уверен, что до этого срока его не будут беспокоить, например, с помощью полиции.

Если мирное соглашение не сработало, то придется обратиться за поддержкой к участковому.

Он может предложить покинуть жилплощадь и составить документ о незаконном пребывании в квартире вопреки желанию хозяина. После 23.00 можно вызвать и наряд полиции, который вправе задержать гражданина до выяснения обстоятельств.

В случае, если не сработали вышеописанные меры, и нежеланный жилец продолжает досаждать, остается только обращение в суд с иском о выселении.

Причины для выселения

Конституция РФ защищает российских граждан, гарантируя им право на жилище. Но при наличии весомых причин выселение (как с предоставлением, так и без предоставления иного жилья) возможно.

Но это, повторимся, никак не связано с наличием либо отсутствием регистрации. Право проживания лишь в редких случаях зависит именно от нее.

Причины для выселения незарегистрированных граждан в судебном порядке могут быть следующими:

Согласно этим основаниям, лица, имеющие лишь право проживания в данном жилом объекте без права собственности, могут быть выселены. Это установлено статьями 85 и 90 ЖК РФ.

Также значение для суда, помимо вышеуказанных причин, имеет то, к какой категории относится недвижимость:

Это во многом будет определять порядок выселения.

Как правило, хозяин жилья не обязан обеспечивать их ни другой жилплощадью, ни материальной компенсацией (кроме особых случаев, о которых речь пойдет ниже).

Подать иск о выселении может лишь владелец квартиры (не имеет значения, прописан он в ней сам или нет).

Сам собственник тоже может быть выселен в особых случаях. К ним относятся:

Естественно, и в том, и в другом случаях выселение происходит согласно решению суда, а владельцу выплачивается соответствующая по закону компенсация.

Выселение из муниципальной квартиры

Владельцем жилья в данном случае является муниципалитет. Следовательно, и с исковым заявлением о выселении могут обратиться лишь представители местного органа власти. Другие жильцы могут лишь написать жалобу в их адрес.

Согласно 85 статье ЖК РФ причинами выселения могут стать:

• использование жилья не для проживания, а для коммерческой или производственной деятельности;
• постоянное нарушение прав и спокойствия соседей (ночные шумы, пьяные дебоши и др.);
• бесхозяйственное отношение к жилью, доводящее его до разрушения;
• долг за ЖКУ свыше 6 месяцев без уважительных причин и др.

Все нарушения должны быть зафиксированы и подтверждены документально: выпиской из лицевого счета, полицейскими протоколами, актами проверок комиссий и т.д.

Их нужно будет приложить к заявлению о выселении не прописанного жильца, чтобы они послужили доказательствами в суде. После рассмотрения всех материалов дела суд может принять решение о выселении.

Выселение из приватизированного жилья

У выселения из данного вида жилья есть свои нюансы. Каждый зарегистрированный в квартире человек имел право принять участие в процессе приватизации.

Если же он не зарегистрирован в квартире, к тому же принимал участие в процессе приватизации какого-либо иного жилья, проблем с его выселением через суд не возникнет.

Право жить в приватизированной квартире, не являясь ее законными совладельцами имеют лишь:

• дети до 18 лет;
• лица, отказавшиеся принять участие в приватизации;
• лица, находящиеся на иждивении владельца.

Если у данных категорий граждан отсутствует документальное подтверждение их законного нахождения в квартире, то судебным решением их можно выселить. Иногда предоставляется отсрочка (до года) для подыскания другого жилья, по истечении срока они обязаны освободить квартиру.

Основная роль при выселении незарегистрированного лица отводится его родственным связям с собственником . В состав семьи, согласно 31 статье ЖК РФ, входят супруги, дети (родные и приемные) и родители.

Близкие родственники владельца имеют равноценное с ним право пользования жилищем. Хотя отсутствие регистрации в данном случае и дает право на их выселение, но, даже с помощью суда, вопрос обычно решается непросто.

Если же собственник квартиры разводится, то право пользования жильем для бывшего супруга (супруги) и его (ее) родных прекращается в момент расторжения брака, так как семьей они быть перестают.

В случае обращения владельца в суд, такие вопросы обычно решаются в его пользу. Если добровольно выезжать бывшие члены семьи отказываются, выселение может быть проведено в принудительном порядке.

При выселении из квартиры, находящейся в собственности в случае развода, гораздо важнее наличия или отсутствия регистрации является то, кем и в какое время приобреталось жилье и на кого оно оформлено.

Вариантов может быть два:

1. Жилье приобретено (получено в наследство, подарено) одному из супругов до вступления в брак. В этом случае другой не имеет на него никаких прав и обязан выселиться из квартиры добровольно, либо на основании решения суда.
2. Жилье приобретено в браке. В данном случае муж и жена имеют на него равные права, если иного не прописано в или в брачном контракте. Выселить бывшего супруга невозможно, можно лишь выкупить его долю.

Только дети не становятся бывшими членами семьи, до 18 лет они имеют право проживать на территории одного из родителей.

Обращение в суд и выселение

Исковое заявление о выселении подается в суд общей юрисдикции по месту жительства. Все собранные документы передаются в канцелярию суда, проходят регистрацию и направляются к судье, в чьем ведении находится данный адрес.

Пакет документов должен быть следующим:

• исковое заявление с указанием причин выселения;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• документы, подтверждающие наличие или отсутствие родственных отношений;
• доказательная база: полицейские протоколы, акты комиссий, свидетельские показания и др.;
• квитанция об уплате госпошлины.

Чтобы заявление было оформлено правильно, лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, так как, если в нем усмотрят недочеты или нарушения, иск просто не примут к рассмотрению.

Заявление должно включать в себя:

Следует иметь в виду, что неубедительная аргументация или неправильно составленное заявление могут вообще закрыть дорогу в суд по данному вопросу, так как повторная подача иска по одному и тому же делу не предусмотрена. При грамотно изложенных претензиях и требованиях вероятность положительного решения гораздо выше.

Анализ судебной практики говорит о том, что вынесению положительного решения способствуют следующие моменты:

• документальное подтверждение того, что ответчик утратил право пользования квартирой;
• совершеннолетие и дееспособность выселяемого;
• отсутствие его родственных связей с истцом.

В случае выселения несовершеннолетних или недееспособных граждан возможно вмешательство органов ОиП, так как последних нельзя выселять без предоставления жилья. В случае положительного решения суда выносится постановление, в котором указаны конкретные сроки и порядок выселения.

Если жилец игнорирует постановление суда и не покидает квартиру в установленные сроки, оно передается в службу судебных приставов, которые проводят принудительное выселение гражданина вместе с его имуществом.

В обязательном порядке при процессе должны присутствовать понятые, в случае необходимости – сотрудники полиции. Имущество жильца описывается и сдается на государственное хранение на срок до 2-х месяцев.

В заключение следует отметить, что часто во время судебного разбирательства на первый план выходят факты, сначала оставленные без внимания.

Поэтому до начала судебного разбирательства важно собрать максимальное количество подтверждающих документов по данному делу и получить консультацию опытного юриста, который сможет дать вероятный прогноз его исхода.

Довольно часто оказывается гораздо выгоднее решить спор мирным путем, без судебного процесса. Тем более, что все судебные издержки в подобных делах ложатся на плечи истца.

Не хотелось бы делать такие выводы, но действительно, ни первая, ни апелляционная инстанции, по данным судебной практики, часто не могут свершить достойное правосудие. Для этого необходимо доскональное знание гражданского права и нормативных актов в области судебной власти. А в наше время многие определения выносятся на основе недостоверных или плохо проверенных сведений, а также с нарушением норм материального и процессуального права.

Никто на трезвую голову не изъявит желание остаться без дома. Выселение – процесс очень тягомотный и затратный по времени и нервам. Но, если вы столкнулись с этой проблемой, неважно в данный момент в какой роли вы находитесь, я постараюсь помочь вам решить эту проблему.

В первую очередь необходимо обратиться в суд с иском и приготовиться к ответному иску со стороны ответчика. В роли истца и/или ответчика может выступать гражданин, муниципальное учреждение и т.д. – перед законом все равны.

Следующим шагом будет рассмотрение вашего заявления в первой инстанции. Какое решение примет судья – зависит от многих факторов, о которых я расскажу чуть позже.

В зависимости от принятого судом решения – будет недоволен истец или ответчик. В следствие чего, недовольной решением стороной будет подана жалоба на апелляцию с целью восстановления справедливости.

Результат работы первых двух инстанций можно обжаловать в вышестоящий суд. В этом случае возможны несколько исходов вашего иска:

• Верховный Суд вынесет вердикт самостоятельно;
• Примет решение о пересмотре дела в одном из первых двух судов;
• Оставит результат без изменения – полное согласие с первыми судами.

Общие основания для выселения гражданина

Давайте разберемся, кто и кого может выселить с места, где он проживает. Во-первых, остаться без жилья в нашей стране могут как совершеннолетние граждане, так и несовершеннолетние, в том числе и маленькие дети. Начать процесс выселения вправе собственник квартиры, коим могут явиться гражданин, муниципальные органы или государство. Здесь все понятно.

Основания должны быть однозначными, четкими, не нарушающими законодательство РФ и права человека. Каждый гражданин имеет право на жилую площадь – именно это является руководящим принципом Жилищного Кодекса.

Для выселения из квартиры веским основанием может являться любой из нижеперечисленных пунктов:

• Семейные отношения были прекращены, например, завершились бракоразводным процессом, один из супругов является хозяином квартиры, в которой пребывают оба супруга. Это служит основанием для выселения одного из них с занимаемой жилой площади. Однако, дальнейшее совместное проживание, возможно только тогда, когда люди заключат соглашение, в котором обозначат это условие. Но, если два человека не пришли к консенсусу и бывший член семьи переехать никуда не может (у него нет средств к существованию, жилья, куда бы он мог уехать, он очень болен или есть другие весомые причины), то, по решению суда, он может проживать совместно с бывшим родственником. Также, если истец имеет алиментные обязательства перед бывшими родственниками, он может быть обязан судом предоставить помещение для жизни бывшим близким людям;
• Право пользования квартирой подошло к концу – срок соглашения истек или в силу вступило судебное решение. Владелец жилья вправе предоставить время для бывшего пользователя, в течение которого последний обязан покинуть квартиру;
• Право пользования квартирой закончилось у собственника – в таком случае жилая площадь освобождается, и самим бывшим владельцем, и всеми проживающими с ним пользователями, если у них нет обстоятельств, которые служат для сохранения прав пользования. Однако, если есть соглашение/договор, в котором подобное не оговорено, то выселение осуществляется на общих правах;
• Эксплуатация квартиры не по предназначению – нарушение прав соседей и их законных интересов, неведение бытового хозяйства, причинение материального ущерба квартире. Собственник квартиры может разрешить устранить все недостатки в разумные сроки. Если недостатки не устранены, а ремонт не произведен без уважительной на то причины, то можно подавать иск в суд. Выселять людей будут власти;
• Решение суда вступило в силу и человек больше не имеет права находиться в выделенном ему помещении.

Выселение собственника квартиры

Вы стали собственником, купив квартиру, получив ее по наследству или в результате дарения, при этом прошли законную процедуру приватизации – вы являетесь законным владельцем жилья.

Вы можете распоряжаться своим недвижимым имуществом как захотите. Вас не могут выселить из вашего же дома за исключением случая из п. 4 вышеприведенного списка и пунктов из нижеприведенного списка:

• Произведена незаконная перепланировка;
• Жилье выкупается государством под его нужды;
• Если жилье приобретено в ипотеку под залог жилой недвижимости и долг не выплачивается.

Выселение супруга после развода

Здесь возможны два варианта исходных данных:

• Квартира была приобретена мужем или женой, или подарена одному из супругов по договору дарения или является его наследством, им же приватизирована до брака, второй супруг не участвовал в приватизации;
• Супруги приобрели квартиру совместно после свадьбы. Даже если один из супругов не осуществлял материальных затрат на ее приобретение, но активно участвовал в ведении совместного быта и воспитании детей, то он является полноправным владельцем этого недвижимого имущества.

В первом случае для прояснения ситуации нужно обратиться к п. 1 раздела «Общие основания для выселения гражданина» этой статьи.

Во втором случае, необходимо обратиться за информацией к Семейному Кодексу РФ, который рассказывает нам о том, что совместно нажитое имущество может быть разделено между супругами самостоятельно или в судебном порядке, поэтому, сперва придется урегулировать этот вопрос, а уже потом переходить к выселению.

Стоит обратить внимание на тот факт, что жилищные отношения в нашей стране Семейным кодексом никак не регулируются, для этого существует Жилищный Кодекс.

На основании этого можно сделать вывод, что Семейный Кодекс определяет прекращение супружеских отношений как:

• Бракоразводный процесс через ЗАГС;
• Расторжение брака через суд;
• Признание брачного союза фиктивным или недействительным. Это не является веским основанием на разрешение или запрет проживания в квартире бывшего добросовестного супруга;
• Отсутствие факта ведения общего быта. Суд не в праве использовать этот факт, как основополагающий. Рассматривать его необходимо только в совокупности с остальными доказательствами.

Посмотреть полезное видео

Как выселить прописанного человека

Тяжело выписать человека, если он на это не согласен – практически невозможно, не нарушая законодательство. Поэтому я рекомендую вам сразу идти в суд, потому что никто не будет самовольно съезжать с нагретого места. Если орган судебной власти примет решение в вашу пользу, и, если вам позволит после этого совесть, можете просто выгнать человека или вызвать полицию.

По данным судебной практики, подобные иски подаются сразу с двумя и более вопросами, например, о выписке и выселении сразу. По тем же данным, абсолютно всегда подаются ответные иски, которые очень часто выигрывают дело, потому что:

• Не было предъявлено весомых доказательств;
• Предъявленные доказательства не могут быть рассмотрены в качестве таковых;
• При вынесении заключения судом, нормы процессуального и материального права были нарушены;
• При расследовании дела, были скрыты или не обнаружены некоторые обстоятельства.

Помимо всего вышеперечисленного есть и другие факторы, влияющие на вынесение определения. Поэтому, прежде, чем что-то делать, нужно посоветоваться с грамотным адвокатом.

Выселение из жилья, предоставленного по договору социального найма

Выселение из подобного рода жилья проходит по-разному. Вот 3 интерпретированные мной пункта, представленные в законодательстве:

• Вам отдадут в пользование другое благоустроенное жилье, если дом собираются сносить, либо земля необходима государству или муниципальным органам, помещение собираются перевести в нежилую категорию, либо же оно больше не предназначено для жизни, в результате изменения жилой площади, либо на землю позарилась религиозная организация. В любом из этих случаев, вы обязаны освободить занимаемую площадь, но не останетесь без крыши над головой, которая к тому же должна быть благоустроена. На мой взгляд, любой не зависящий от вас фактор утраты жилья способствует защите вашего права на дом. Если вы нарушаете закон или ваши права нарушаются – прямая дорога в суд;
• Вас могут выселить и вселить в другое помещение, которое не будет благоустроенным, например, в помещение, соразмерное комнате в общежитии, если вы более 6 месяцев без уважительной причины (а это придется доказывать через суд) не оплачиваете коммунальные услуги;
• Вас вообще могут никуда не вселить по социальному договору. Например, если вы решите устроить у себя дома притон или публичный дом – другими словами, будете постоянно мешать соседям, сильно шуметь (речь идет не о обычном бытовом шуме), нарушать закон и другое. Вам должны сделать предупреждение и дать разумные сроки для устранения содеянного. Если этого не будет сделано, выселение проходит через суд без предоставления другой квартиры.

Но опять же, палка о двух концах. Человек не может остаться без дома – это противоречит международному принципу гуманности и Конституции, а также многим другим нормативным документам.

Бывает, что необходимо разорвать договор социального найма:

• Делается это по согласию нанимателя и государства;
• Гражданин, нанимающий помещение и, проживающие в этой квартире пользователи, изъявят желание разорвать договор (обратите внимание, муниципальные власти не могут расторгнуть договор без причины);
• Люди переехали на новое место и постоянно там зарегистрировались, договор разрывается автоматически;
• Люди не оплачивают услуги ЖКХ 6 месяцев, допускают упадок помещения, вандализм, систематически громко шумят (не бытовой шум), мешают соседям, не соблюдают нормы права жилищного законодательства;
• Хозяин квартиры умер, при этом у него нет родственников.

Выселение из специализированного жилого помещения

Может быть вы не имеете ни малейшего понятия, какие категории помещений относятся к специализированным. Если это так, то следующий абзац для вас, если знаете, то пропустите его и не тратьте свое время.

Человеку (гражданскому или военнослужащему) может быть предоставлена служебная квартира, гражданину может быть передана в пользование комната в общежитии, пожилые люди могут оказаться в престарелом доме, дети – в детском доме, а беженцам и переселенцам могут быть выделены свои отдельные помещения из соответствующих фондов. Все это в совокупности и называется специализированными помещениями.

Давайте разберемся, в каком случае человек может попасть под раздачу и выселиться с территории подобных объектов нашей необъятной страны. Только если договор найма утратил свою силу. Все жильцы обязаны покинуть жилую площадь самостоятельно, иначе их выселит суд. При таком раскладе другая квартира не предоставляется. Однако, если договор был разорван по причине утраты жилья, которая не зависит от владельца, или он передал его в пользование новому собственнику, который имеет трудовые отношения с бывшем владельцем – в силу таких обстоятельств можно рассчитывать на другое жилье.

Но есть категории людей, которых нельзя выселить, давайте разберемся. К такой категории принадлежат люди, которые не относятся к нанимателям/собственникам, не являются их семьей и, одновременно, нуждаются в жилье. Однако, таким людям может быть передано в пользование жилье только в непосредственной близости, например, в черте города. Выселение и предоставление нового жилья осуществляет законный владелец жилья. К таким людям относятся:

• Все члены семей граждан, которые служат или служили в органах, погибли при исполнении обязанностей или умерли по другим причинам;
• Старые люди, ушедшие на пенсию;
• Все члены семьи работника, которому была выделена квартира и который скончался;
• Инвалиды любой прослойки общества;
• Сироты.

Собственник квартиры имеет право выселить всех посторонних лиц, даже тех, кто «случайно» оказался в нее прописанным. Так или примерно так, наверное, думает любой хозяин жилья. Однако если почитать законодательство и, что еще важнее, изучить судебную практику, можно очень сильно удивиться тому, сколько категорий граждан имеют право на прописку и проживание в фактически чужой квартире.

Рисунок: Екатерина Васина

Для начала определимся с тем, в квартиру. Таких категорий две: родственники собственника и посторонние граждане. Прописывать и выписывать и тех, и других имеет право только собственник (хозяин – барин). Однако, если с посторонними (допустим, десятью прописанными мигрантами, доставшимися «по наследству» от очень сердобольного или очень меркантильного предыдущего хозяина) все понятно: их можно выписать через суд, когда заблагорассудится, то с членами семьи, как водится, дела обстоят крайне сложно.

Определяет круг родственников так: «…проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи». Иными словами, в определении того, кто вам родственник, а кто – нет, надо учитывать два фактора: во-первых, они должны проживать вместе с вами в вашей квартире, а во-вторых – быть вселены в нее в качестве членов семьи. И вот теперь можно выяснить, что это за родственники (настоящие и бывшие), которых выселить нельзя.

1. Если мы не говорим о переезде в другую квартиру, то выселить практически невозможно. Дети не могут быть выписаны ни из муниципальной квартиры, ни из приватизированной. В первом случае потому, что они – дети, и неважно, где фактически проживают. А во втором потому, что после развода своей бывшей можно считать жену или стиральную машинку, а ребенок бывшим считаться не может, а потому сохраняет свое право на пользование квартирой. Выселить детей можно лишь в трех случаях:

• если оба родителя предоставят документы о переезде в лучшие жилищные условия;
• если ребенку исполнилось 18 лет;
• если ребенок был зарегистрирован в квартире фиктивно (хотя и это не всегда учитывается российским судом).

2. Дети , оставшиеся без попечения родителей . Об этом говорит , отмечая, что опекуны не имеют права «ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей». А для смены места жительства опять же надо предоставить документы о том, что ребенок гарантированно переезжает в лучшие условия.

3. Иждивенцы или лица , которые живут с собственником жилого помещения и находятся на его алиментном обеспечении . Такую категорию граждан можно выселить лишь по решению суда или когда обязательства по содержанию/ иждивению будут прекращены. Другими словами, некоторым нетерпеливым и жесткосердным товарищам иногда бывает просто невозможно выселить бывшую жену с ребенком, если они не могут позволить себе другое жилье, а бывший супруг не может купить/подарить/снять или как-то иначе обеспечить их квадратными метрами – п.4 ст. 31 ЖК РФ.

4. Бывшие члены семьи без определенного места жительства . Суть примерно та же, что и в предыдущем пункте, но с важной оговоркой: если бывший член семьи не может незамедлительно переехать в новую квартиру или у него нет достаточного дохода для покупки/съема квартиры или комнаты, то, согласно практике, суд может позволить ему остаться в квартире собственника на срок от трех месяцев до года (не более). Это стоит взять на заметку, тем, кто, потрясая свеженьким , эмоционально и доходчиво указывает бывшему супругу дорогу к входной двери.

Важно : в редких случаях , если у бывшего супруга есть свое жилье , допустим , в маленьком городе вроде Балашова , а работает он в Москве и ребенок ходит в детский сад / школу здесь же , то суд может встать на сторону этого супруга и позволить остаться в квартире собственника .

5. Нельзя выселить жену / мужа , если его право на проживание в квартире прописано в брачном контракте , даже если он не является собственником.

6. Пожизненное право на квартиру сохраняют жильцы , добровольно отказавшиеся от своей доли квартиры в пользу собственника . Если попытаться их выселить, то они в любой момент могут пойти в суд и восстановить свое право на квартиру, иногдадажеесли бывший родственник— собственник уже успел ее продать.

Важно : при продаже / покупке квартиры всегда надо требовать справку из паспортного стола обо всех прописанных в квартире людях и помнить , что, согласно п . 2 ст . 292 ГК РФ, «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника , если иное не установлено законом» . Под «иным» подразумеваются перечисленные в этой статье случаи так называемых «вечных квартирантов» , указанных в п . 3 ст . 292 ГК РФ и имеющих право в судебном порядке восстановить свои права на собственность .

7. Нельзя выселить родственника или постороннего квартиранта , если его право на квадратные метры указано в завещании собственника недвижимости .

8. Суд может в любой момент восстановить в праве на квартиру людей , ошибочно признанных «пропавшими без вести» . Естественно, такой человек может появиться и в жизни счастливых обладателей новой квартиры. Поэтому задать продавцу глупый вопрос «А у вас никто из прописанных без вести не пропадал?» не так уж глупо.

9. Крайне необычной может оказаться ситуация, если у вашей двери неожиданно появится незнакомый человек, на днях вышедший из тюрьмы, и заявит о своем праве пользования квартирой. И тут не все так однозначно. С одной стороны, если таинсвенный незнакомец с синими куполами на руках был только лишь прописан в квартире, то никаких требований он выдвигать не может, поскольку в ст. 7 ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» указано, что после вынесения приговора суда гражданин снимается с регистрационного учета. Но если теперь уже бывший заключенный, например, ранее был прописан в этой квартире и отказался от права приватизации в пользу других лиц (о чем мы говорили выше), то он сохраняет бессрочное право пользования квартирой даже в случае ее продажи. И закон будет на его стороне. Поэтому, чтобы обезопасить себя от сюрпризов из мест не столь отдаленных, нужно заранее затребовать выписку из Росреестра и справку о всех зарегистрированных в квартире.

Важно : во избежание различных проблем не будет лишним потребовать указать в договоре купли-продажи, что лиц, сохраняющих право пользования данной квартирой, нет. В этом случае всегда будет возможность расторгнуть договор и вернуть деньги.

В заключение можно сказать, что собственнику и покупателю жилья стоит придерживаться пары нехитрых советов и правил. Первому следует помнить о том, что нельзя выселить детей и родственников, у которых нет другого жилья или они находятся на иждивении, а второму – о том, что надо всегда требовать справку из паспортного стола обо всех зарегистрированных в квартире. Иначе в один прекрасный день к вам на порог может заявиться бывший заключенный или пропавший без вести, но теперь удачно нашедшийся, с решением суда о своем праве жить вместе с вами.